競売への流れ｜住宅ローンの延滞・滞納は、任意売却で解決。

住宅ローン滞納前であれば…

「月々の支払が厳しい」、「住宅ローン以外の借り入れがありとても払いきれない」等々、売却に向けてご相談される方が最も多い時期です。まずは不動産を手放さない方法を探るため、債務の返済（減額）計画を再度考えてまいりましょう。 特に、クレジットカードやサラ金などの借り入れのある方は、「過払い金の返還請求」、「任意整理」という選択も考えていく必要があります。

本サイト参加企業の大成建設グループの大成有楽不動産販売株式会社からも、弁護士、司法書士の先生をご紹介差し上げることはできます。 上記のような一連の作業を進めて、現在の負債（借金）と資産のバランス、収入の状況を照らして、再生計画を立てる必要があります。 そのプランを検討してみて、金融機関とのお話し合いを行った結果、やはり返済は困難で、不動産を手放さざるを得ないようでしたら、早い段階にて売却した場合の価格を把握しましょう。そして、売却した結果、残った負債（借金）との関係から今後の生活プランを立てましょう。

問題の解決に向け、余裕を持ってスムーズに手続きを進める事が可能な方です。

• 月々の返済（減額）計画を作り、債権者と話し合いができる可能性があります。
  ご所有の不動産を手放さなくて済む可能性もあります。
• なんらかのご収入があることが前提ですが、現在の借り入れ先から別の金融機関に「借り換え」ができる可能性があります。（金融機関の審査によっては対応ができない場合がございます。）
• リースバック契約（所有権は移転するがそのまま住み続ける）をしていただける購入先を、お探しする時間がございます。
• 一定期間後に買戻しが可能な特約付きでの購入先をお探しする時間がございます。
• 不動産の売却をする（買い手を探す）時間は充分ございます。

滞納直後であれば…（１〜３ヶ月間滞納の方）

滞納が一時的な事情によるものなのか、今後継続的なものとなるのかを冷静に考える必要があります。本当にぎりぎりまで切り詰めて乗り切れるかどうか、あるいはそこまでして不動産を維持する必要があるかどうかを考えてみましょう。 その上で、今後の支払いについて目処がつかない、あるいは不動産を売却して賃貸住宅へ転居した方が生活は少しは楽になると言う方は、早めにご相談頂く事をお薦めします。

現在借り入れをされている金融機関との返済条件の緩和などの調整が可能な最後の段階です。次のステップで滞納４〜６ヶ月となってしまいますと、一般的には債権が住宅ローン保証会社や債権回収会社（サービサー）に移転してしまう為、その前段階での対策を講じることで、ご希望に沿った解決策をご提案・実現できます。

不動産売却に関して言えば、買い手を探す時間はまだまだ残っています。

余裕がある段階の方です。

• 月々の返済（減額）計画を作り、債権者と話し合いができる可能性が残されています。
  ご所有の不動産を手放さなくて済む可能性もあります。
• なんらかのご収入があることが前提ですが、現在の借り入れ先から別の金融機関に「借り換え」ができる可能性が残されています。（金融機関の審査によっては対応ができない場合がございます。）
• リースバック契約（所有権は移転するがそのまま住み続ける）をしていただける購入先をお探しする時間がございます。
• 一定期間後に買戻しが可能な特約付きでの購入先をお探しする時間がございます。
• 不動産の売却をする（買い手を探す）時間は充分ございます。

長期滞納の状態であれば…（4〜6ヶ月間滞納の方）

滞納期間が4〜6ヶ月ともなると、債権が住宅ローン保証会社や債権回収会社（サービサー）へ移行している場合が多い時期となります。債権が移行されてしまうと元の支払い・返済状態には戻ることはできません。

また、債権回収会社も多数ありますが、会社によっては市場価格と同等の価格でないと任意売却に応じないという厳しいスタンスを取る場合もあり、任意売却が円滑に進めづらい場合も生じます。（逆に容易な場合もございます。）

そうは言いましても、短期資金への借り換えなどの可能性はまだ残っていますし、一般的には任意売却として買い手を探す期間も半年程度の余裕はあります。現在の状況・ご事情をお伺いした上で、今後の方向性を早期に決めてまいりましょう。

• なんらかのご収入があることが前提ですが、現在の借り入れ先から別の金融機関に「借り換え」ができる可能性が残されています。（短期資金が中心となります。金融機関の審査によっては対応ができない場合がございます。）
• リースバック契約（所有権は移転するがそのまま住み続ける）をしていただける購入先をお探しする時間がございます。
• 一定期間後に買戻しが可能な特約付きでの購入先をお探しする時間がございます。
• 不動産の売却をする（買い手を探す）時間は、一般的に半年程度は残されています。

差押・競売開始が決まったならば・・

地域によって差がありますが、競売開始決定通知書がお手元に届いてから４〜６ヶ月程度にて入札になります。 通知書が届いてから、ほどなく裁判所の執行官が鑑定士を伴って建物、建物内部を見学に来ます。競売への手続き進行が早い場合は、その時点から入札まで２カ月以内という場合もあります。

借り換えなどの方策の可能性もかなり少なくなってはいます。解決の選択枝は限られているものの、まだ時間はございます。

入札が刻一刻と近づき、任意売却として不動産を売却するための活動期間が短くなるため、好条件の購入客を探し出す時間も少なくなりつつあります。一刻も早いご相談を頂戴し、対応策をご決断頂く必要がございます。

• 時間的にタイトですが、収入がおありになることが前提で短期資金に借り換えができる可能性はあります。
• 条件の調整期間が短いため、条件があまりよく無い場合や成功率が低くなる可能性が高いながら、リースバック契約（所有権は移転するがそのまま住み続ける）や買戻し特約付きで購入していただける先を探る時間は残されています。
• 不動産の任意売却をする（買い手を探し出す）時間は、一般的に３〜４カ月程度残されています。