用語集【あ行】｜住宅ローンの延滞・滞納は、任意売却で解決。

明け渡し猶予制度とは

　抵当権者に対抗することができない賃貸借（従前、対抗することができるとされていた短期賃借権も含みます。）に基づく抵当建物の占有者に対し、建物の競売による売却の時から６か月間は、建物を買受人に明け渡さなくてもよいとする制度です。
占有者は、明け渡し猶予により無償で建物を使用する権利を与えられるわけではなく、建物所有者である買受人に対し、建物の使用の対価として、賃料相当額を支払わなければなりません。

明け渡し訴訟とは

　物件の所有者が占有者に対し、「占有している不動産を明け渡しなさい」という判決を裁判所に求めるものです。
不動産を占有している者が明け渡しに応じない場合で、引き渡し命令が出ない場合には、明け渡し訴訟を提起する必要が生じます。
例えば、平成8年8月31日以前の競売申し立ての場合で使用借権が成立している場合、短期貸借権の期限が経過した場合等です。　
この場合は引き渡し命令が出ませんので、明け渡し訴訟を提起することになります。
一般的に引き渡し命令よりも時間・費用の面において買受人の負担が重いですから、できるだけ明け渡し訴訟を提起しないほうが賢明です。

明け渡し料とは

　競売不動産において、当該不動産占有者に任意に明け渡してもらう場合に、買受人・競落人が物件の占有者に支払うお金です。立退料、引越代などに相当します。
最近の傾向としては、明け渡し料（＝立ち退き料や引越代）を払わない場合が多くなっているようです。特に不動産業者が落札したような場合ですと明け渡し料は出ないことが多いようです。

オーバーローン・債務超過とは

　オーバーローンとは、住宅の借入金の残高が、不動産の譲渡価額（時価）を上回っている状態のことです。
不動産取引では、主に住宅ローンの残高が、土地・建物など担保物件の時価を上回っている場合に使われます。
例えば3,000万円の住宅ローン残高があるのに、住宅の時価が2,500万円しかないという状態のことです。
もちろんオーバーローンの状態でも、債権者の同意のもとで任意売却で不動産を処分することは可能です。

不動産の親子間売買契約、親族間売買契約

　契約の当事者（売主、買主）が当該関係にある契約を言います。
任意売却の場合、所有する不動産が第三者の手に渡らないようにするため、こういった形態の取引を行うこともあります。
親子間売買では、買主が直接銀行に出向かれますと、債務の付け替えなどと判断され住宅ローンを利用することが出来ない場合が大半です。
不動産会社がローン斡旋する場合は、住宅ローン利用が可能な場合がございます。